स्वस्थ मिट्टी के मूल्य को उजागर करने और मिट्टी संसाधनों के सतत प्रबंधन को बढ़ावा देने के लिए, प्रत्येक वर्ष, 5 दिसंबर को विश्व मृदा दिवस के रूप में मनाया जाता है । भारत में भूमि स्वामित्व मुख्य रूप से एक भूमि शीर्षक तक पहुंच द्वारा निर्धारित किया जाता है, जो शीर्षक धारक के अधिकारों की रक्षा करता है, तथा आजीविका, औद्योगिक, आर्थिक और सामाजिक विकास को प्रभावित करता है। हालाँकि, भारत में भूमि शीर्षक विभिन्न कारणों से अस्पष्ट हैंभूमि एक अनूठी संपत्ति है क्योंकि यह अचल है। इसका मूल्य इसके स्थान पर निर्भर करता है। और बढ़ती आबादी के साथ इसकी मांग बढ़ती रहती है, जबकि इसकी आपूर्ति सीमित हैं। भूमि तक पहुंच (या भूमि अधिकार) का आजीविका, और औद्योगिक, आर्थिक और सामाजिक विकास पर व्यापक प्रभाव पड़ता है। बाजारों तक बेहतर पहुंच और ऐसे अधिकारों के साथ आने वाले अन्य आर्थिक अवसरों के कारण भूमि के अधिकारों वाले लोगों को भूमिहीनों की तुलना में अच्छी स्थिति में पाया गया है। भूमि स्वामित्व मुख्य रूप से भूमि शीर्षक, एक ऐसा दस्तावेज जो इस तरह के स्वामित्व को बताता है तक पहुंच द्वारा निर्धारित किया जाता है, । एक स्पष्ट भूमि शीर्षक होने से संपत्ति के लिए किसी और द्वारा किए गए अन्य दावों के विरुद्ध शीर्षक-धारक के अधिकारों की रक्षा होती है।भारत में, जमीन का स्वामित्व विभिन्न अभिलेखों जैसे पंजीकृत बिक्री विलेख, संपत्ति कर दस्तावेजों और सरकारी सर्वेक्षण अभिलेखों के माध्यम से निर्धारित किया जाता है।
हमें स्पष्ट भूमि स्वामित्व की आवश्यकता क्यों है?
भारत में भूमि के स्वामित्व का अधिकार कई कारणों से अस्पष्ट है, जैसे ज़मींदारी व्यवस्था से विरासत के मुद्दे, कानूनी ढांचे में अंतराल, और भूमि रिकॉर्ड के खराब प्रशासन। इस तरह के अस्पष्ट भूमि रिकॉर्ड ने भूमि के स्वामित्व से संबंधित कानूनी विवादों को जन्म दिया है और कृषि और भूमि भवन बिक्री व्यापार (Real Estate) को प्रभावित किया है। किसानों द्वारा ऋण प्राप्त करने के लिए भूमि का उपयोग ज्यादातर संपार्श्विक के रूप में किया जाता है। विवादित या अस्पष्ट भूमि शीर्षक कृषि के लिए पूंजी और ऋण की आपूर्ति को बाधित करते हैं । छोटे और सीमांत किसान, जिनके पास कुल भूमि का आधे से अधिक हिस्सा होने के बाद भी औपचारिक भूमि शीर्षक नहीं रख सकते हैं, जिसके कारण संस्थागत ऋण (भारतीय रिजर्व बैंक (आरबीआई), 2015) तक पहुंचने में असमर्थ हैं।
विवादित भूमि स्वामित्व अचल संपत्ति लेनदेन में पारदर्शिता की कमी का कारण बनता है जिससे अचल संपत्ति बाजार अक्षम हो जाता है (असममित जानकारी) (वित्त मंत्रालय, 2012)।नई परियोजनाओं के निष्पादन के लिए भूमि के स्वामित्व और मूल्य पर स्पष्टता की आवश्यकता होती है, परंतु दोनों ही स्पष्ट भूमि शीर्षक के अभाव में कठिन हो जाते हैं। ऐसी भूमि जो कि भार-मुक्त नहीं है पर बनाया गया कोई भी बुनियादी ढांचे को , भविष्य में संभावित रूप से चुनौती दी जा सकती है, जिससे ऐसे निवेश जोखिम भरे हो सकते हैं।
शहरीकरण के साथ, शहरी क्षेत्रों में आवास की आवश्यकता बढ़ रही है। कई शहरों में, अब शहर की सीमाओं पर नई आवास परियोजनाएं प्रदान की जा रही हैं। अस्पष्ट भूमि शीर्षक के कारण इनमें से कई आवास परियोजनाएं भूमि स्वामित्व विवादों में पड़ सकती हैं। इसके अलावा, नई शहरी विकास योजनाओंजैसे स्मार्ट सिटीज मिशन और अमृत (कायाकल्प और शहरी परिवर्तन के लिए अटल मिशन) ( Smart Cities Mission and AMRUT (Atal Mission for Rejuvenation and Urban Transformation) केद्वारा , शहर संपत्ति करों और भूमि-आधारित वित्तपोषण के माध्यम से अपना राजस्व बढ़ाने की कोशिश कर रहे हैं जो कि शहरी क्षेत्रों में स्पष्ट भूमि स्वामित्व की एक प्रणाली प्रदान करने के महत्व को आवश्यक बनाता है। भूमि शीर्षक अस्पष्ट क्यों हैं?
भारत में भूमि का स्वामित्व प्रकल्पित है: वर्तमान में, हस्तांतरण का संपत्ति अधिनियम, 1882 (Transfer of Property Act, 1882) स्पष्ट करता है कि एक अचल संपत्ति (या भूमि) का अधिकार (या शीर्षक) केवल एक पंजीकृत दस्तावेज़ द्वारा हस्तांतरित या बेचा जा सकता है। ऐसे दस्तावेज पंजीकरण अधिनियम, 1908 के तहत पंजीकृत होते हैं। इसलिए, भारत में, भूमि या संपत्ति का पंजीकरण लेन-देन (या बिक्री विलेख) के पंजीकरण को संदर्भित करता है, न कि भूमि शीर्षक (ग्रामीण विकास मंत्रालय, 2008)। एक पंजीकृत बिक्री विलेख भूमि के स्वामित्व की सरकारी गारंटी नहीं है।इसका तात्पर्य यह है कि वास्तविक संपत्ति लेनदेन भी हमेशा स्वामित्व की गारंटी नहीं दे सकते क्योंकि संपत्ति के पहले के हस्तांतरण को चुनौती दी जा सकती है। इस तरह के लेन-देन के दौरान, संपत्ति के पिछले स्वामित्व रिकॉर्ड की जांच करने का दायित्व खरीदार पर होता है, न कि रजिस्ट्रार पर।
इसके अलावा, चूंकि कोई भी दस्तावेज़ भारत में स्वामित्व की गारंटी नहीं देता है, भूमि स्वामित्व विभिन्न दस्तावेजों के माध्यम से स्थापित किया जाता है। इनमें पंजीकृत बिक्री कार्य, अधिकारों का रिकॉर्ड (संपत्ति के विवरण के साथ दस्तावेज़), संपत्ति कर रसीदें और सरकारी सर्वेक्षण दस्तावेज़ शामिल हैं। इसलिए, भारत में भूमि स्वामित्व, जैसा कि विभिन्न दस्तावेजों द्वारा निर्धारित किया गया है, प्रकल्पित प्रकृति का है, और चुनौती के अधीन है।
संपत्ति के पंजीकरण की लागत अधिक होती है; इसीलिए पंजीकरण करना अनिवार्य नहीं है। संपत्ति लेनदेन का पंजीकरण करते समय, खरीदार को स्टांप शुल्क के साथ पंजीकरण शुल्क का भुगतान करना पड़ता है। भारत के विभिन्न राज्यों में स्टैंप ड्यूटी की दरें 4% से 10% के बीच भिन्न हैंजबकि अन्य देशों में स्टांप शुल्क 1% से 4% के बीच है (योजना आयोग, 2009)।स्टैंप ड्यूटी के अलावा, पंजीकरण शुल्क औसतन 0.5% से 2% अतिरिक्त है। चूंकि इन दरों की गणना संपत्ति की लागत पर की जाती है, उच्च संपत्ति मूल्यों के मामलों में, यह राशि बहुत बड़ी हो सकती है। इससे संपत्ति के लेन-देन की लागत बढ़ जाती है, जिससे लोग उन्हें पंजीकृत करने से बचते हैं। इसके अलावा, पंजीकरण अधिनियम, 1908 के अनुसार , सभी लेनदेन के लिए संपत्ति का पंजीकरण अनिवार्य नहीं है। इनमें सरकार द्वारा भूमि का अधिग्रहण, अदालती आदेश, उत्तराधिकार विभाजन और एक वर्ष से कम समय के लिए पट्टे पर दी गई संपत्ति शामिल हैं।पंजीकरण की उच्च लागत और पंजीकरण अनिवार्य नहीं होने के कारण, कई संपत्ति हस्तांतरण पंजीकृत नहीं होते हैं, और इसलिए, रिकॉर्ड पुराने डेटा दिखाते हैं।
भूमि रिकॉर्ड उचित प्रकार से नहीं रखे जाते हैं और वास्तविक स्थिति को प्रतिबिंबित नहीं करते हैं। भूमि रिकॉर्ड में विभिन्न प्रकार की जानकारी होती है जैसे संपत्ति विवरण, स्थानिक विवरण, पिछले लेनदेन, बंधक विवरण और इनको जिला या ग्राम स्तर पर विभिन्न विभागों में बनाए रखा जाता है। इन विभागों में डेटा ठीक से या समय पर अपडेट नहीं किया जाता है (ग्रामीण विकास मंत्रालय, 2008)। इसलिए, भूमि अभिलेखों में अक्सर विसंगतियां पाई जाती हैं। उदाहरण के लिए, बिक्री विलेख के माध्यम से पंजीकृत एक संपत्ति लेनदेन एक साथ सर्वेक्षण विभाग में अद्यतन नहीं किया जा सकता है जो स्थानिक जानकारी (नक्शे) रिकॉर्ड करता है।अतीत में, भूमि अभिलेखों को अद्यतन करने के लिए सर्वेक्षण नहीं किए गए हैं या पूरे नहीं किए गए हैं, और नक्शों का उपयोग जमीन पर वास्तविक संपत्ति सीमाओं को स्थापित करने के लिए नहीं किया गया है। इसलिए, कई अभिलेखों में, संपत्ति के दस्तावेज वास्तविक स्थिति से मेल नहीं खाते हैं।
जमीन के अनुचित रिकॉर्ड भविष्य में संपत्ति के लेन-देन को भी प्रभावित करते हैं। जब डेटा विभागों में फैला हुआ है और अद्यतन नहीं किया गया है तो भूमि अभिलेखों तक पहुंचना कठिन और बोझिल हो जाता है।संपत्ति के एक टुकड़े पर किसी भी स्वामित्व के दावे को खोजने के लिए, मैन्युअल रिकॉर्ड सहित कई वर्षों के दस्तावेजों को बार-बार देखना पड़ता है। ऐसी प्रक्रिया अक्षम है और देरी का कारण बनती है।
अनुचित भूमि अभिलेखों को संबोधित करने के लिए कौन सी नीतियां लागू की गई हैं?
भूमि अभिलेखों की गुणवत्ता में सुधार करने और उन्हें अधिक सुलभ बनाने के लिए, केंद्र सरकार ने 2008 में राष्ट्रीय भूमि अभिलेख आधुनिकीकरण कार्यक्रम (अब डिजिटल इंडिया भूमि अभिलेख आधुनिकीकरण कार्यक्रम या DILRMP) को लागू किया। यह संपत्ति पंजीकरण के सभी भूमि अभिलेखों के पूर्ण कम्प्यूटरीकरण को प्राप्त करने का प्रयास करता है। हालांकि, अभिलेखों के आधुनिकीकरण और उन्हें ऑनलाइन प्लेटफॉर्म पर लाने की गति धीमी रही है। तथापि 2008 से सितंबर 2017 तक, DILRMP के द्वारा जारी धन का 64% उपयोग किया गया है। 86% गांवों में भूमि अभिलेखों का कम्प्यूटरीकरण तथा 46% गांवों में नक्शों का डिजिटलीकरण पूरा कर लिया गया है; 39% गांवों में स्थानिक डेटा सत्यापित किया गया है; और 9% गांवों में सर्वेक्षण/पुनः सर्वेक्षण का कार्य पूरा कर लिया गया है। धीमी गति को अनुचित रिकॉर्ड की मात्रा के लिए जिम्मेदार ठहराया जा सकता है, जिनमें से अधिकांश को मैन्युअल रूप से संग्रहीत किया जाता था।
इसकेअतिरिक्त , जिला और स्थानीय स्तरों पर भी भूमि अभिलेखों की संग्रह क्षमता अनुपयुक्त रही है। भूमि अभिलेखों के संबंध में डेटा संग्रह और भंडारण की पूरी प्रक्रिया गांव, शहर या ब्लॉक स्तर पर होती है।विभिन्न विशेषज्ञों और समितियों ने भूमि प्रबंधन को मजबूत करने के लिए सभी स्तरों पर अधिकारियों के बीच क्षमता निर्माण की आवश्यकता की सिफारिश की है ग्रामीण विकास मंत्रालय, 2009a, ग्रामीण विकास पर स्थायी समिति, 2016 केअनुमान बताते हैं कि यह प्रशिक्षण अभ्यास 100,000-200,000 पटवारियों, 2, 50,000 से अधिक सर्वेक्षण कर्मचारियों, और लगभग 5,000 तहसीलों 3,000 और 4,000 पंजीकरण कार्यालयों के लिए किया जाना है। राज्य-गारंटीकृत शीर्षको की व्यवस्था की ओर बढ़ने में क्या चुनौतियाँ हैं?
भूमि अभिलेखों के मुद्दों को हल करने के लिए, निर्णायक शीर्षक की ओर एक कदम प्रस्तावित किया गया है। एक निर्णायक शीर्षक प्रणाली में, सरकार किसी भी स्वामित्व विवाद के मामले में गारंटीकृत शीर्षक और मुआवजा प्रदान करती है।इसे प्राप्त करने के लिए स्वामित्व के प्राथमिक साक्ष्य के रूप में स्पष्ट और अद्यतन भूमि रिकॉर्ड रखने और पंजीकृत संपत्ति शीर्षक (बिक्री कार्यों के विपरीत) को एक प्रणाली के रूप में स्थानांतरित करने की आवश्यकता होगी ।
हालांकि, शीर्षक की एक निर्णायक प्रणाली को अपनाने के लिए कई उपायों की आवश्यकता होगी। सबसे पहले, यह सुनिश्चित करने की आवश्यकता होगी कि सभी मौजूदा भूमि रिकॉर्ड सही हैं और किसी भी बाधा से मुक्त हैं।पिछले लेन-देन के विरुद्ध सभी मौजूदा रिकॉर्ड कीदोबारा जांच , और जमीन पर विद्यमान स्थिति के साथ एक समय लेने वाली और संसाधन-गहन प्रक्रिया होगी।
दूसरे, इसके लिए जरूरी होगा कि जमीन के बारे में सारी जानकारी एक ही स्थान पर उपलब्ध हो। इसके लिए विभागों में भूमि संबंधी सूचनाओं को एकीकृत करने और इन अभिलेखों को अद्यतन करने की आवश्यकता होगी (द्वितीय प्रशासनिक सुधार आयोग, 2009)।इसके लिए ऐसे तंत्र बनाने की भी आवश्यकता होगी जहां कोई भी नई जानकारी सिंगल विंडो के माध्यम से उपलब्ध की जाती है और जो सभी विभागों में दिखाई देती है।
तीसरा, कानूनी ढांचे के संबंध में, भूमि, दस्तावेजों के पंजीकरण और अनुबंधों को केंद्र और राज्यों दोनों में विनियमित किया जाता है।निर्णायक शीर्षक की ओर बढ़ने के लिए केंद्रीय और राज्य कानूनों में संशोधन करने और एक एकीकृत कानूनी ढांचा बनाने की आवश्यकता होगी जो सरकार द्वारा गारंटीकृत भूमि स्वामित्व प्रदान करे। इस संदर्भ में त्रिपुरा सरकार द्वारा भूमि आवंटन के लिए ड्रोन (Drones) का उपयोग किए जाने वाला कदम उदाहरणीय एवं सराहनीय है।त्रिपुरा सरकार भूमि के मूल्यांकन के लिए ड्रोन तकनीक का उपयोग करने की योजना बना रही है जिसे बिना भूमि रिकॉर्ड वाले लोगों को आवंटित किया जा सकता है। शिक्षा मंत्री रतन लाल नाथ ने कहा कि भूमि पार्सल के सटीक निर्देशांक प्राप्त करने के लिए सरकार द्वारा ड्रोन का उपयोग किया जाएगा।

संदर्भ-
https://bit.ly/3VRQUWm
https://bit.ly/3W1yqTz
https://bit.ly/3h6GgfK

चित्र संदर्भ
1. अपने खेत के मानचित्र को देखती महिलाओं को दर्शाता एक चित्रण (flickr)
2. खेत में गोभी के साथ खड़ी महिला को दर्शाता एक चित्रण (flickr)
3. फसल उगाती महिला को दर्शाता एक चित्रण (flickr)
4. समूह में खड़े किसानों को दर्शाता एक चित्रण (flickr)
5. भूमि अभिलेख को दर्शाता एक चित्रण (youtube)